Propriétaire non-résident en Espagne : ce que vous payez chaque année
Même sans louer, un propriétaire non-résident doit une déclaration annuelle en Espagne, via le modèle 210, sur un revenu dit imputé calculé à partir de la valeur cadastrale. S’y ajoutent l’IBI communal et, au-delà de certains seuils, l’impôt sur la fortune.
C’est la partie la plus mal connue des acheteurs francophones : en Espagne, posséder un logement sans le louer déclenche quand même une obligation fiscale annuelle. La découvrir trois ans plus tard, avec les majorations, est une expérience courante et évitable.
L’IBI, l’impôt communal
L’IBI est l’équivalent de la taxe foncière. Il est établi par la commune sur la base de la valeur cadastrale du bien et se règle une fois par an, à une échéance qui varie d’une commune à l’autre. Le prélèvement automatique sur un compte espagnol est la solution la plus sûre : un IBI impayé s’accumule et finit par grever le bien lui-même, ce qui bloque une revente.
Le revenu imputé : payer sans louer
Pour un non-résident, un logement laissé à disposition personnelle est réputé produire un revenu. Ce revenu imputé se calcule en appliquant un pourcentage à la valeur cadastrale, 2 % en principe, ramené à 1,1 % lorsque cette valeur a été révisée dans la période récente prévue par la loi. Le montant obtenu est ensuite imposé au taux applicable aux non-résidents : 19 % pour les résidents de l’Union européenne, de l’Islande et de la Norvège, 24 % pour les autres.
La déclaration se fait au moyen du modèle 210, une fois par an. Si le bien appartient à plusieurs personnes, chaque copropriétaire déclare sa quote-part : un couple propriétaire à parts égales dépose deux déclarations, pas une.
Quand le bien est loué
Les loyers perçus sont imposables en Espagne. Le régime dépend là encore de votre résidence : à l’intérieur de l’Union européenne, de l’Islande et de la Norvège, l’imposition porte sur le revenu net après déduction des charges liées au bien, au taux de 19 %. En dehors, elle porte sur le revenu brut, sans déduction, au taux de 24 %. Les périodes louées et les périodes de disposition personnelle se déclarent séparément sur l’année.
L’impôt sur la fortune et la convention fiscale
L’Espagne applique un impôt sur la fortune, régionalisé, avec des abattements et des barèmes qui diffèrent nettement d’une communauté autonome à l’autre, certaines l’ayant neutralisé. Un non-résident n’y est soumis que sur ses biens situés en Espagne. Au-delà d’un certain patrimoine, un impôt de solidarité de niveau national peut également s’appliquer.
Reste la question de la double imposition. La France et l’Espagne sont liées par une convention fiscale qui détermine quel État impose quoi et par quel mécanisme la double imposition est éliminée. Payer en Espagne ne dispense pas de déclarer en France : ce sont deux obligations distinctes, et leur articulation se lit dans la convention, pas dans les forums.
Questions fréquentes
Que risque-t-on à ne pas déposer le modèle 210 ?
Une régularisation avec majorations et intérêts de retard. L’administration espagnole croise les données cadastrales et les actes notariés : l’absence de déclaration finit par se voir, souvent au moment de la revente.
Faut-il un compte bancaire espagnol ?
Ce n’est pas une obligation légale, mais c’est en pratique indispensable pour les prélèvements d’IBI, de charges et de fournitures.
Un non-résident peut-il déduire ses intérêts d’emprunt ?
Seulement s’il relève du régime des résidents de l’Union européenne, de l’Islande ou de la Norvège, et uniquement sur un bien loué, au prorata de la période de location.