Vendre un bien en Espagne : documents, taxes et retenue de 3 %
Côté vendeur, trois postes concentrent l’essentiel : la plusvalía municipale, l’impôt sur la plus-value, et, si vous êtes non-résident, la retenue de 3 % que l’acheteur prélève sur le prix pour la verser au fisc espagnol. Ils se préparent avant la mise en vente.
Vendre est plus rapide qu’acheter, mais le vendeur porte des obligations que l’on découvre souvent tard, une fois l’acheteur trouvé. Voici ce qu’il faut réunir et provisionner avant même de publier une annonce.
Les documents à réunir en amont
Un dossier complet accélère la vente et évite les renégociations de dernière minute. Il comprend la nota simple à jour, le dernier avis d’IBI, les justificatifs de charges de copropriété et une attestation de non-dette délivrée par le syndic, ainsi que le certificat énergétique, obligatoire dès la mise en vente. Selon la communauté autonome, une cédula de habitabilidad peut également être exigée.
Si le bien a été modifié depuis son achat, vérifiez que les travaux figurent bien au cadastre et au registre. Une extension non déclarée se solde presque toujours par une décote ou par une régularisation à votre charge.
La plusvalía municipale
Cette taxe communale porte sur l’augmentation de valeur du terrain entre l’acquisition et la revente. Elle est due par le vendeur et se calcule sur des bases fixées par la commune, indépendamment du prix réel de la transaction. Depuis la réforme de son mode de calcul, deux méthodes coexistent et le contribuable peut retenir la plus favorable ; en l’absence de plus-value réelle, elle n’est pas due. Renseignez-vous auprès de la mairie concernée : les montants varient fortement d’une commune à l’autre.
La plus-value et la retenue de 3 %
La plus-value réalisée est imposée en Espagne. Pour un vendeur non-résident, le taux applicable est de 19 %, calculé sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, frais et taxes d’achat inclus, ce qui rend précieuse la conservation de tous les justificatifs d’origine.
Le mécanisme qui surprend le plus est la retenue de 3 %. Lorsque le vendeur est non-résident, l’acheteur a l’obligation de retenir 3 % du prix convenu et de le verser directement au Trésor espagnol. Vous ne touchez donc que 97 % du prix à la signature. Cette retenue est un acompte : si l’impôt réellement dû est inférieur, la différence se récupère par une déclaration, avec un délai de remboursement qui se compte en mois.
Frais d’agence et négociation
En Espagne, la commission d’agence est presque toujours à la charge du vendeur, et elle se situe fréquemment entre 3 et 6 % du prix, TVA en sus. Elle se négocie, en particulier sur les mandats exclusifs. Faites préciser par écrit ce que la commission couvre : photographies, diffusion, visites, accompagnement jusqu’à la signature.
Questions fréquentes
La retenue de 3 % s’applique-t-elle si je suis résident fiscal espagnol ?
Non. Elle ne vise que les vendeurs non-résidents. Le résident déclare sa plus-value dans sa déclaration de revenus annuelle.
Peut-on déduire les travaux réalisés du calcul de la plus-value ?
Les travaux d’amélioration, justifiés par des factures en bonne et due forme, entrent dans le prix d’acquisition. Le simple entretien, non. D’où l’intérêt de conserver les factures dès le premier jour.
Faut-il vendre avant ou après avoir soldé son crédit ?
L’hypothèque se solde à la signature, sur le prix de vente, et sa mainlevée s’inscrit au registre. Il n’est pas nécessaire de rembourser par avance, mais il faut faire chiffrer les frais de mainlevée.