Louer en Espagne : bail longue durée ou saisonnier, ce qui change vraiment
Le bail d’habitation relève de la LAU et engage le bailleur sur cinq ans, sept si c’est une société. La location touristique relève, elle, de règles régionales et exige presque partout un numéro d’enregistrement. Confondre les deux expose à de lourdes amendes.
Un même appartement peut se louer sous deux régimes juridiques sans rapport l’un avec l’autre. Choisir le mauvais, ou basculer de l’un à l’autre sans le savoir, est la première source de sanctions pour les propriétaires étrangers.
Le bail d’habitation : la LAU et ses cinq ans
La location de résidence principale est encadrée par la Ley de Arrendamientos Urbanos. Le point le plus structurant pour un bailleur est la durée : le locataire peut proroger annuellement son bail jusqu’à cinq ans, et jusqu’à sept lorsque le bailleur est une personne morale. Autrement dit, vous vous engagez sur une durée longue, même si le contrat signé mentionne un an.
La loi encadre également le dépôt de garantie, dont un mois doit être déposé auprès de l’organisme régional compétent, ainsi que la révision du loyer en cours de bail. Depuis la loi sur le logement de 2023, certaines zones peuvent être déclarées tendues, avec un plafonnement des loyers ; l’application dépend de la communauté autonome, toutes ne l’ayant pas activée.
La location touristique : une affaire régionale
La location de courte durée à une clientèle de passage ne relève pas de la LAU mais de la réglementation touristique de chaque communauté autonome. Andalousie, Baléares, Catalogne, Canaries et Communauté valencienne ont chacune leur régime, leurs conditions techniques et leur registre. Le dénominateur commun est le numéro d’enregistrement, qui doit figurer sur toute annonce.
Deux contraintes s’ajoutent souvent. Les grandes villes touristiques limitent, gèlent ou suspendent la délivrance de nouvelles licences, si bien qu’un appartement acheté aujourd’hui n’est pas forcément « licenciable ». Et la copropriété peut, dans les conditions prévues par la loi, s’opposer à l’activité : lisez les statuts avant d’acheter, pas après.
Ce que le bailleur déclare
Les revenus locatifs de source espagnole sont imposables en Espagne, y compris pour un non-résident. Le régime dépend de votre lieu de résidence : un résident de l’Union européenne, de l’Islande ou de la Norvège est imposé à 19 % sur le revenu net, après déduction des charges. Un résident hors de cet espace est imposé à 24 % sur le revenu brut, sans aucune déduction. La différence est considérable et doit entrer dans le calcul de rentabilité, pas être découverte après coup.
Questions fréquentes
Puis-je récupérer mon logement avant la fin des cinq ans ?
Seulement dans les cas prévus par la loi, notamment le besoin avéré du logement pour soi ou un proche du premier degré, si le contrat le prévoit expressément et après un préavis. Ce n’est pas une faculté libre.
Louer quelques semaines par an à des vacanciers, est-ce vraiment de la location touristique ?
Dès lors que vous louez à une clientèle de passage avec des services de type hébergement et que vous en faites la promotion, oui. La fréquence ne change pas la qualification.
Le numéro d’enregistrement est-il attaché au bien ou au propriétaire ?
Au bien, mais il n’est pas automatiquement transmis lors d’une vente : la démarche doit être refaite par le nouveau propriétaire, qui doit lui-même remplir les conditions en vigueur à ce moment-là.