Acheter en Espagne : les étapes réelles, du NIE à la signature

La mécanique espagnole n’est pas plus compliquée que la française, mais elle est différente, et c’est là que les acheteurs se font surprendre. Voici la chaîne complète, dans l’ordre où elle se déroule réellement.

1. Le NIE, avant tout le reste

Le NIE, numéro d’identification des étrangers, est indispensable : sans lui, vous ne pouvez ni signer un acte, ni ouvrir un compte bancaire local, ni payer une taxe. Il s’obtient auprès d’un consulat d’Espagne dans votre pays de résidence, ou directement en Espagne auprès d’un commissariat compétent, sur rendez-vous. Le délai varie énormément selon le guichet, de quelques jours à plusieurs semaines. C’est la première démarche à lancer, avant même d’avoir trouvé un bien.

2. La nota simple, le document qui dit la vérité

La nota simple est un extrait du Registro de la Propiedad. Elle indique qui est réellement propriétaire, la description enregistrée du bien, et surtout les charges qui le grèvent : hypothèque en cours, servitude, saisie, dette de copropriété. Elle coûte quelques euros et se demande en ligne. Aucune visite, aucune promesse verbale ne remplace ce document, et il faut le lire avant de verser le moindre acompte.

Vérifiez que la surface et la description correspondent à ce que vous avez visité. Un bien agrandi sans déclaration, une piscine non enregistrée ou une construction sur sol non constructible sont des situations fréquentes et coûteuses à régulariser.

3. Le contrato de arras : l’étape qui engage vraiment

Une fois l’offre acceptée, on signe un contrat d’arrhes, en général assorti d’un versement de 10 % du prix. La forme la plus courante est celle des arras penitenciales : si l’acheteur renonce, il perd la somme versée ; si le vendeur renonce, il doit la restituer au double. Ce contrat fixe aussi la date limite de signature définitive. Faites-le relire avant signature : c’est lui, et non l’acte notarié, qui vous engage financièrement.

4. La signature chez le notaire, puis le registre

La signature de l’escritura pública se fait devant notaire, en présence des deux parties ou de leurs mandataires. Le notaire espagnol contrôle la légalité de l’acte mais ne défend pas vos intérêts : il ne fait pas l’audit du bien à votre place. L’acte signé, il reste une étape décisive, l’inscription au Registro de la Propiedad, qui seule rend votre propriété opposable aux tiers. Ne considérez l’achat terminé qu’une fois cette inscription confirmée.

5. Ce que vous paierez en plus du prix

Sur un bien ancien, l’acheteur règle l’ITP, l’impôt de transmission patrimoniale. Il s’agit d’un impôt régional : son taux se situe le plus souvent entre 6 et 10 % selon la communauté autonome, et il change plus souvent qu’on ne le croit. Vérifiez le taux en vigueur dans la région visée, à la date de la signature.

Sur un logement neuf, le régime est différent : TVA à 10 % plus l’AJD, droit d’acte notarié, dont le taux régional se situe autour de 0,5 à 1,5 %. À cela s’ajoutent, dans les deux cas, les honoraires du notaire, les frais de registre, éventuellement une gestoría et un avocat. Une enveloppe de 10 à 15 % du prix au-delà du prix affiché est une hypothèse de travail raisonnable.